マンション付帯の駐車場に空き区画が急増中〜管理組合が挑戦する外部貸しによる収益化の実現〜
昨今、分譲マンションに付帯されている駐車場に空き区画が急増しており、それが居住者の管理費の圧迫にもなっています。その問題と向き合い、外部貸しによる新たな駐車場収益化に向けて取り組みを実践している、フェアロージュ南平台の管理組合副理事を務める上野様にお話しをお伺いしました。
駐車場の空き区画の増加による管理費の圧迫が発生
（白石）
Park Directを活用していただいたきっかけについてお伺いしてもよろしいでしょうか。
（上野氏）
このマンションは分譲型のマンションになりますが、地下に駐車場があり、私が住み始めた11年前には、既に駐車場の空きが目立ってきていました。マンション自体、築20年というのもあり入居当初の方がご高齢になったり、車を持たれない方も少し増えたりして3台、4台と駐車場が空き始めて、それが管理費を圧迫しているという状況が長く続いていたようです。
去年、私が管理組合の理事になり（現在は副理事）、過去の議事録を見ると「駐車場の外部貸しの可能性について」といった議題が上がっては見送りになるという状況が何回か続いていたようでした。去年末の総会でも外部貸しの議題が上がりましたが、その時は全住戸の月当たりの管理費を上げて補填する形を取りました。ただ、1台、また1台と駐車場が空き始めたら更に管理費を上げなければいけないので、なんとかしていきたいなと思ったのがきっかけですね。
（写真）フェアロージュ南平台 地下機械式駐車場
（白石）
こちらの駐車場は機械式駐車場だと思いますが、平置き駐車場よりも管理費がかかってしまうのでしょうか。
（上野氏）
そうですね。メンテナンス費は平置きよりもかかります。あとは、このマンションは購入の時に駐車場がついているわけではなくて、駐車場を利用する方が駐車場の賃料を支払う、という形で、マンション購入費と駐車場利用料は別でした。7,8年前に駐車場利用料の大幅値上げをした際に、駐車場利用者の方から「マンション全体の資産・設備としての駐車場なのに、利用者だけが空き部分の費用を追加負担するのは不公平では」といった声が上がりました。駐車場利用者のみに追加負担を強いるということは、「1階の住人はエレベーターを使わないので設備費を払わないでいいのか」というような話になってしまうので、去年は駐車場利用料を下げて管理費を値上げしました。「駐車場はこのマンションの居住者全員にとっての”共有”施設（設備）である」という旨をみなさんにお知らせさせてもらったのですが、管理費の値上げはできればしたくありません。外部貸しすることができればこの問題が解決できるかもしれないと思い、チャレンジに踏み切りました。
（白石）
空き区画の駐車場の収益化に向けて、まずどのようにアクションされたのでしょうか。
（上野氏）
まず、このマンションの管理会社では外部貸しの前例がなかったので、相談しても難しかったですね。何か方法がないのか？と私自身がネットで探しました。管理組合の理事会で検討した結果で”やらない”という結論になったとしても、検討したということがとても重要であると考え、検討材料を揃えるために動き始めました。
自分で調べてみて、「こういった方法があるよ」というのを理事会に出していきました。
（白石）
その動きが今回のきっかけになったんでしょうか？
（上野氏）
はい、2か月に1回の理事会では誰かが主導を取らないと何も動かないですし、このままだとまた今年の年末の総会にも同じ話をするんだろうなと思いました。
ただ、居住者のみなさんからは「駐車場の外部貸しによる収益化を本当はやってほしい」という気持ちが感じられたことが後押しになり、実現できるかどうか検討しようと動き出しました。
（白石）
新しいことに抵抗がある方がいらっしゃるわけではなくて、ただやり方がわからないから始められないといったかたちだったのでしょうか。
（上野氏）
そうですね、抵抗がなかったわけではありません。過去、今より空き区画が少なかった頃は、外部貸しによって地下駐車場に外部の方が出入りすることになるのでセキュリティの問題が上がったこともあったようです。ただ、空き区画が5台、6台と増え課題として大きくなってきたことによって、皆さんの中で変化があったのかもしれませんね。
（白石）
空車が目立ってきたのがきっかけなんですね。
駐車場借主の集客の手段としてPark Directを導入
（白石）
外部貸しにむけてサービスを探していた際に、Park Direct以外のサービスは検討されましたか？
（上野氏）
実は検索して一番最初に出てきたので、他のサービスは検討していません。私自身駐車場のみ単体で借りた経験がなかったんですけど、駐車場を借りる人は「月極 町内」で検索すると思い検索キーワードで探しました。
検索をすると、いくつかリスティングで広告が出てくるので、上から順番に見ていった時にPark Directのサイトがとっても分かりやすかった、というのがありました。問い合わせは2つくらいしたと思います。借主の集客手段として「ポスティング」や「地場の駐車場管理会社さんに声かけしてみる」があると思いますが、インターネットのポータルサイトでの掲載も検討しようと思い探していました。
（白石）
その際に、管理会社にお声がけをするというよりは、ポータルサイトでの集客を検討されていたのでしょうか。
（上野氏）
そうですね、正直なところ管理会社さんに積極的にお声がけをするというところまでまだ頭が及んでいませんでした。
（白石）
打ち合わせの際はどのような印象でしたか？
（上野氏）
Park Directの説明を聞かせていただいた際に駐車場外部貸しにおける様々なリスクを教えていただいただけでなく、そのリスクに対する付帯サービスや保証も丁寧に教えていただいて、とても勉強になりました。
（上野氏）
初回の打ち合わせでzoomの向こうに沢山人がいらっしゃったのはびっくりしましたけど（笑）「この気合の入り方は何？！」と思って（笑）
（白石）
すみません、びっくりさせてしまって。（笑）
（上野氏）
いえいえ。（笑）
このマンションはご年配の方も多くて安心・安全を気にされる方も多いので、そういったリスク面も先手で丁寧に教えてくださったからこそ、臨時総会で居住者のみなさんにきちんと説明できてご納得いただけたと思ってます。
タイミングがすごくよかったのもありましたが、ニーリーさんのサービスがすごくクリアだったので、過不足なく、利用できるねということであまり他サービスと比較検討せずに理事会で利用が決まりました。
（白石）
ありがとうございました。今後ともどうぞよろしくお願いします。
導入が決まってから悩まれた点はありますか。
（上野氏）
集客をしなければと思ってますね。こればかりはニーズがないとですが。
車買ってくださいとも言えませんしね。
（白石）
この辺りは車持ってる方はそんなにいらっしゃらないのでしょうか？
（上野氏）
いえ、車を持っている方は多くいます。実は、ニーリーさんにご連絡する前に、このマンションの管理人さんと一緒に近隣のマンションを中心に周辺の駐車場ニーズ調査をしたんです。すると満車状態のマンション付随駐車場があることがわかり、2台目の車を持ちたいとおっしゃってる方もいるということも分かり、急ぎで話を進めPark Directで契約することになりました。
（白石）
もしかしたら同じような方が探したら周辺にいらっしゃるかもしれませんね。
（上野氏）
そうですね、潜在的な方は多くいらっしゃると思います。
（上野氏）
今後は2年くらいトライアル期間として運用していこうと思っています。機械式駐車場はメンテナンス費がとてもかかるのですが、今築20年なのでそろそろ機械を総入れ替えしなければならない時期がやってくると思います。そうすると多大な金額がかかるので、駐車場の外部貸しでの収益で補填していきたいと考えています。もし費用が出せない場合には機械式駐車場を潰して平置きにしなければいけないなども視野に入れています。
駐車場の外部貸しの業務負担はほぼ０ゼロに近い
（白石）
今回Park Directを導入いただいてどのようなメリットを感じていらっしゃいますでしょうか。
（上野氏）
私自身、マンションの管理組合として初めて駐車場の外部貸しの運営をやらせていただいてる中で学びが多かったのはもちろん、運営における基本的な部分を全てサービス内で完結できることがありがたいと思ってます。管理組合で一から導入となると理事会でも話が進まなくなっていたと思います。
（白石）
今やっていただいている業務は、貸与物（機械式駐車場の鍵など）のお渡しのみでしょうか？
（上野氏）
そうですね。ほとんどがPark Directのサービスで完結するので作業がかかっていません。
（白石）
そう言っていただけてよかったです、ありがとうございます。
上野様のご視点で、Park Directへの将来的なご期待だったりご要望だったりあったりされますか？
（上野氏）
マンション管理組合の駐車場外部貸しで一番ハードルが高いのは、外部貸しは収益事業になることでの税務処理だと思います。決算の処理などは税理士さんに相談しながら進めていますが、税理士サポートのような相談窓口があったらいいなと思いました。
（白石）
貴重なお話しをありがとうございました。
今回、マンション組合として課題も多くある付帯駐車場の空き区画活用について新たなお取り組みのお話しをお伺いすることができました。
Park Directから他のマンション管理組合様にもいい提案ができると思いますので参考にさせていただきます。これからもよろしくお願いいたします。
（上野氏）
ぜひよろしくお願いします。